Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ремонт фасада многоквартирного дома: рассмотрим в общих чертах». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Восстановление и отделка фасада офисов, торговых и промышленных зданий это комплекс строительных работ, направленных на улучшение внешнего вида и защитных технических характеристик ограждающих конструкций. Выполнять капитальный ремонт фасада могут только специализированные строительные организации, имеющие соответствующую лицензию. Одной из таких организаций в Москве является .
В перечень вошли работы по капремонту конструктивных элементов и внутридомовых систем МКД
В методических рекомендациях услуги и работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД разбиты на десять основных групп. Ремонт фундамента многоквартирного дома может включать:
- его гидроизоляцию, герметизацию и антисептирование, усиление и восстановление;
- демонтаж, монтаж и восстановление отмостки, приямков, входов в подвалы;
- заделку и расшивку стыков, швов, трещин.
В перечень работ по капремонту фасада Минстрой России включил демонтаж, монтаж, восстановление, усиление:
- наружных стен;
- кирпичной кладки;
- облицовочной плитки;
- архитектурных элементов фасада;
- цоколя и наружных стен лифтовых шахт,
- стыков панелей и деформационных швов;
- открытых балконов и лоджий, покрытий козырьков балконов, лоджий верхних этажей;
- продухов для вентиляции подвального помещения, подвальных окон, приямков, спусков и дверей входа в подвал;
- отмостки и водоотводящего лотка;
- входных групп и домового знака,
- решеток по периметру стен фасада на продухи чердачного помещения;
- пожарных лестниц;
- системы наружного водостока;
- козырьков над входами в подъезды, подвалы.
Технология ремонта фасада
Обязательной процедурой перед началом строительных работ является составление проекта и смет, которые отвечают специфике СНиПа.
При составлении учитывают:
- устранение дефектов в водосточных системах;
- допустимость внедрения инноваций и улучшенных спецтехнологий;
- эксплуатацию только экологически чистых стройматериалов с маркировкой «НГ».
Так, порядок действий включает следующие этапы:
- поверхностный анализ и обнаружение дефектов фасада;
- очищение стен от пыли, мусора, старой штукатурки;
- оштукатуривание;
- грунтовка;
- утепление;
- декоративная облицовка фасада.
Спонсируют проведение капитального ремонта сами жители многоквартирного дома. Каждый месяц они вносят определенные суммы по квитанциям на проведение подобных мероприятий.
Органы власти устанавливают минимальный размер платежа в фонд капитального ремонта. Однако жильцы на общем собрании собственников могут договориться об увеличении размера оплаты. Такое решение принимается, если в его пользу было получено более 2/3 от числа всех голосов.
От объема взносов в фонд капитального ремонта зависит также и перечень работ, которые возможно провести.
Если собранных средств не хватает на отделку фасада, подрядная организация все равно обязана завершить начатые работы. Естественно, позже долг будет возмещен подрядчику в полном объеме из средств, ежемесячно вносимых жильцами.
В 2021 году в каждом из регионов действует государственная программа капремонта.
За 6 месяцев до наступления предполагаемой даты ремонта многоквартирного дома подрядная организация обязана предоставить всю информацию о нем, включая и сроки его проведения.
При необходимости, собственники квартир могут внести свои предложения и пожелания. После того, как все разногласия будут благополучно разрешены, можно реализовывать план капитального ремонта.
Порядок проведения собрания собственников многоквартирного дома определяется действующим законодательством. В какие часы режим тишины в многоквартирном доме в 2021 году? Информация здесь.
Куда платить за капитальный ремонт многоквартирного дома? Подробности в этой статье.
Ремонт преимущественно направлен на восстановление первоначальных характеристик объекта недвижимости и улучшение его внешнего вида.
Капремонт фасада можно разделить на три стадии:
- Подготовительные работы. В их рамках осуществляется демонтаж старого покрытия, удаление грибковых образований, а также загрязнений с поверхности. Производится обработка швов, а также устранение трещин и повторная штукатурка.
- Отделочные работы. Сюда входит нанесение нового слоя отделочного покрытия, например, камня, краски, плитки или декоративной штукатурки. На этой стадии можно осуществить установку вентилируемого фасада.
- Замена или восстановление функциональных элементов. Если имеется необходимость, проводятся работы по восстановлению козырьков, перегородок, стеклопакетов, водостоков, а также прочих составляющих фасада объекта недвижимости.
Спонсируют проведение капитального ремонта сами жители многоквартирного дома. Каждый месяц они вносят определенные суммы по квитанциям на проведение подобных мероприятий.
Органы власти устанавливают минимальный размер платежа в фонд капитального ремонта. Однако жильцы на общем собрании собственников могут договориться об увеличении размера оплаты. Такое решение принимается, если в его пользу было получено более 2/3 от числа всех голосов.
От объема взносов в фонд капитального ремонта зависит также и перечень работ, которые возможно провести.
Если собранных средств не хватает на отделку фасада, подрядная организация все равно обязана завершить начатые работы. Естественно, позже долг будет возмещен подрядчику в полном объеме из средств, ежемесячно вносимых жильцами.
Чем отличается капитальный ремонт от текущего
Отличительные особенности капитального и косметического ремонта представлены в таблице:
| Вид ремонта | Особенности |
| Капитальный | Отличается большим объемом работ, включает в себя:
· полностью удаляют с поверхности старое покрытие; · очищают поверхность от ржавчины, грибковых поражений, солевых пятен, пыли, и т. д.; · заделка трещин, грунтовка фасада; · устранение течи; · выполняют утепление стен, герметизацию стыков; · нанесение защитно-декоративного покрытия в виде штукатурки, плитки, камня, и др.; · иногда выполняют полную замену окон, дверей, отливов, водосточных труб и др. элементов здания. Работы при капитальном ремонте здания направлены на полное восстановление или придание нового облика дому. |
| Косметический | Способствует поддержанию здания в хорошем состоянии. Включает в себя:
Не только обновляется внешний вид, но и защищаются конструкции от разрушения в течении эксплуатации. |
Что в состоянии фасада свидетельствует о необходимости капитального ремонта?
Многие читатели спрашивают, ремонт фасада здания — это капитальный ремонт? Все зависит от того, в каком сосотоянии находится фасад дома.
Даже поверхностного осмотра бывает порой достаточно, чтобы определить: косметический ремонт фасада осматриваемого объекта неуместен, речь может идти только о капитальном ремонте.
Но мнение прохожего к делу не пришьешь, поэтому для оценки состояния отделки наружных стен жилого дома всегда собирается комиссия, представленная специалистами от Регионального оператора, а также первыми лицами управляющей компании, как представителями жильцов.
Важно! Хорошо, если из числа владельцев жилых помещений будет создана инициативная группа, принимающая участие.
Нужен именно капремонт фасада жилого дома, если имеют место такие дефекты:
- разрушена штукатурка на площади более 35%;
- швы между панелями или блоками обнажены: утеплитель разрушился и раскрошился, что грозит проникновению внутрь атмосферной влаги;
- наружные водосточные трубы, желоба деформированы, сто привело к нарушению целостности и попаданию дождевых вод на фасад, и пр.
Такое состояние наружной отделки и водосточной системы требует срочного восстановления.
В 2020 году в каждом из регионов действует государственная программа капремонта.
За 6 месяцев до наступления предполагаемой даты ремонта многоквартирного дома подрядная организация обязана предоставить всю информацию о нем, включая и сроки его проведения.
При необходимости, собственники квартир могут внести свои предложения и пожелания. После того, как все разногласия будут благополучно разрешены, можно реализовывать план капитального ремонта.
Порядок проведения собрания собственников многоквартирного дома определяется действующим законодательством. В какие часы режим тишины в многоквартирном доме в 2020 году? Информация здесь.
Куда платить за капитальный ремонт многоквартирного дома? Подробности в этой статье.
Технология ремонта фасада
Виды и объемы ремонтных работ определяют на основе технического заключения о состоянии строительных конструкций и коммуникаций. Для каждого МКД (многоквартирного дома) индивидуально разрабатывают проектно-сметную документацию, в соответствии с правилами СНИП и др. нормативными документами.
При разработке проектно-сметной документации по проведению капитального ремонта обязательно учитывают:
- устранение неисправностей, течи, разрушения конструкций и инженерных систем;
- применение новшеств и энергоэффективных технологий;
- использование экологически безопасных, негорючих материалов, разрешенных к использованию в жилом секторе.
Кто должен ремонтировать фасад многоквартирного дома
В случае отсутствия со стороны управляющей компании какой-либо реакции на заявления и обращения жильцов, следует обращаться в жилищную инспекцию по вашему региону или в прокуратуру. В случае невыполнения управляющей компанией предписаний вышеуказанных органов, следует обращаться в суд.
Фасад нашего жилого многоквартирного дома находится в неудовлетворительном состоянии. В управляющей компании сказали, что для его ремонта необходимо собирать дополнительные деньги с жильцов (повышать тариф за ремонт общего имущества), а также проводить общее собрания собственников, на котором определять перечень работ. Является ли основанным на законе такой ответ, если часть фасада уже грозит обрушением, его отдельные части уже падают на головы проходящим мимо гражданам?
Этапы выполнения работ
Поскольку реставрация – это процедура сложная и глобальная, его выполняют в несколько этапов:
- Подготовительный этап. Строители тщательно подготавливают поверхность для последующих работ. Выполняется очистка фасада от пыли и грязи, удаляется старая краска. Такой подход необходим, чтобы обнаружить все скрытые дефекты и в дальнейшем ликвидировать их.
- Восстановительный этап. Работы включают выравнивание стен, штукатурку трещин, герметизацию швов, шпатлевку поверхностей. Также сюда относится укладка выбранного утеплителя.
- Финальный этап. Выполняются работы по отделке фасада. Стены окрашивают, нанося краску очень ровными слоями, чтобы не было разводом и подтеков.
Расценки на фасадные работы в Москве могут отличаться. У каждой компании свой прайс-лист, в котором точно указана цена за работу за м2. Узнать, сколько стоит услуга, можно напрямую связавшись с представителями строительной фирмы.
Кто должен ремонтировать фасад многоквартирного дома
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Фасад жилого дома также относится к общему имуществу.
В силу пункта 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Подъезды по новым стандартам
Обновление подъездов в московскую программу капремонта включили не так давно. До этого управляющие компании делали в подъездах текущий ремонт.
«До конца 2018 года подъезды ремонтировали управляющие организации. В их обязанности входили работы в основном косметического характера: покрасить стены, потолки, зачистить ржавчину с перил, поправить поручни, доложить сбитую плитку на полу. Теперь Фонд капитального ремонта выполняет работы по ремонту подъездов в полном объеме — от пола до потолка», — отметил Евгений Чуищев.
Во время капремонта могут заменить окна, двери тамбуров и холлов, плитку на полу и электрощитки, привести в порядок лестничные ступеньки. Что именно необходимо сделать, также решают жители.
Для Москвы был разработан стандарт, по которому во время капремонта подъезда можно использовать только материалы и технологии, которые отвечают строгим требованиям по качеству, безопасности и долговечности. Например, стены счищают от старой отделки и покрывают моющейся невыгораемой краской. Она хорошо переносит влажность, не пузыриться, а после уборки на ней не должно оставаться разводов и потеков.